blæse og have mel i munden med obligationer

ok I har nok lagt mærke til der har været lidt bevægelse i renten
i november 2008 var kursen på mit boliglån i 85 mens den nu maj 09 er i 96
Jeg har tidligere overvejet at købe mit eget lån omkring de kurs 85 men gjorde det ikke.

Men næste gang den når derned skulle man gøre det for det giver mulighed for at blæse og have mel i munden.

Jeg køber obligationer (mit eget boliglån) til kurs 85 men indløser ikke.
falder de yderligere eller står stille kan jeg bare lave en ombytning og dermed er det bedre end at betale af til kurs 100.
stiger kursen derimod til 96 igen har jeg vundet 10 % skattefrit hvis jeg sælger.
Altså vinder jeg både hvis kursen går op eller ned.

at købe sine egne låneobligationer er altså en investering der er ok forrentet men med nærmest ingen risiko. man kan ikke blive fanget i en situation der er decideret dårlig, så længe man har købt obligationerne under kurs 90.

Hvad nu med aktierne?

Hvis du der læser min blog lige nu sidder og tænker på: "er det nu jeg skal købe aktier eller hvad? de er jo faldet meget og bankerne siger de er billige" ja så vil jeg da godt komme med min mening ihvertfald :o)

Først vil jeg sige at det til alle tider er dit eget valg og ansvar hvad du gør så dan din egen mening. det er nemlig temmelig svært at spå om fremtiden.

Men jeg mener ikke du skal købe aktier endnu.


Hvorfor :

1: Situationen i usa er stadig ustabil og derfor kan aktier sagtens falde mere.
2: aktierne falder også ind i en lavkunjuktur og der er vi slet ikke endnu men dog på vej
3: Jeg mener det vender når alle er dødtrætte af aktier og alle tror ingen kan tjene penge på det lort. hører du "det kan ikke betale sig, kender du overhovedet nogen der har tjent penge" ja så er det tid. Når folk stadig snakker om "bundfiskeri" så er det ikke tid for så har de stadig nogle penge de godt vil tabe først.
4: dem der har gearet og ikke indløst endnu, de går også snart ned. - men jeg håber ikke folk har det for det har da slet ikke kunnet betale sig det sidste år.

Men skal man så sælge de aktier nu man ikke har nået at sælge?
Dette kan jeg ikke svare på for det afhænger af din strategi. umiddelbart skulle du jo have solgt den i august da jeg sagde det.... ok måske lidt ond kommentar ;-)

Jeg mener egentlig skaden er sket hvis du har stabile selvskaber du stadig tror på. De skal nok komme op igen på et eller andet tidspunkt.
Har du deri risiko aktier som, I dont know GN! /Lundbæk/nanocover/Banktralle/Vestas osv. Så hedder det kom ud mens tid er i min bog.

Hvis du bekymrede dig om min mening, så har du den nu :-)

Godt nytår - Biltanker

Jeg kigger nogen gange vores budget igennem for at se om der nu er nogen ting vi ikke længere har brug for. Og ind i de kommer så at vi bataler mange penge for den bil vi kun bruger til indkøb og familiebesøg.
Jeg skal være ærlig og sige vi Kunne nok godt undvære den hvis det SKULLE være, men det ville koste os en masse tid og forberedelse til at gå til familiefester osv.
Og derfor har vi den. Vi sparer tid i hverdagen ved at købe ind i bilen i weekenden. Taget i betragtning enkeltbilletter til toget er dyrt og den lokale brugsen er MEGET dyr så er det nok begrænset hvor meget man egentlig sparer.

Men dertil kommer så også at vi ønsker at bilen skal holde så længe som muligt så vi ikke skal til at bruge penge på en ny. Derfor bruger vi den så lidt som muligt.
For en uge siden hvor det var snevejr skulle jeg aflevere nogle bøger på biblioteket i Silkeborg men jeg havde glemt dem hjemme så jeg skulle hente dem først.
Jeg diskuterede meget med mig selv om jeg ville tage bilen eller toge der gratis pga abonnementskort. Det var KOLDT men jeg besluttede til sidst at toget var bedst for så skulle jeg ikke køre på glatte veje og jeg kunne læse lidt på vejen.
Jeg kan kun foreslå at man selvom man har en bil benytter et gratis transportmiddel hvis det ikke er for besværligt. Turen ned til den lokale købmand kan klares på gåben og en rygsæk eller en cykel og cykeltasker. det tager ikke meget længere tid og det tælller i motions regnsskabet.

Derudover bliver jeg tit spurgt hvorfor jeg ikke kører på arbejde:
1: fordi jeg kan sove i toget men ikke i bilen når jeg kører
2: fordi jeg får motion til og fra det offentlige transportmiddel jeg ellers kunne glemme at få
3: fordi indkøb og reperation af bil er dyrt og det vil jeg helst undgå uforudsete udgifter på det.
4: Hvis jakob skulle parkere i Århus koster parkering næsten 1000kr om måneden så det alene næsten betaler hans togkort.
5: fordi der altid er køer på vejene så det er trals at køre.

penges værdi = forbrug?

Nogle gange syns jeg det er svært at diskutere med folk der er opdraget til at tro at den eneste værdi penge har er ide du kan købe noget med dem. penge har ingen værdi på en bankkonto.
Penge er bedst brugt til forbrug. og det er jo NU man har brug for pengene.

Når man måder folk med de holdninger er det faktisk svært at forsvare hvorfor man har spinket og sparet for at betale alt gæld ned. Når huset er betalt ned aldrig vil låne i det igen, og generelt tænker i mindst mulige månedlige udgifter.

Når folk ikke forstår renters rente, er det svært.

Måske er det svært at begynde at spare op når man har 3 børn der er opdraget til at få alt de peger på. derfor skal man starte med at spare op inden man får børnene og købe så billigt et hus man stadig har råd til at spare op. Jo hurtigere man kommer igang, jo hurtigere har man masser af penge.

Men jeg har ikke en løsning. Ideer modtages gerne til hvordan man overbeviser folk

JP mener formue når man dør er lig disponeret forkert!

Luksus-otium venter husejere

Denne artikel på jp er lidt mærkelig. Det er tydeligt at deres antagelser er noget anderledes end min, selvom det måske ved første øjekast virker fornuftigt det de siger.
Hvad er jeg så uenig i:

"Mange danskere - specielt husejere med stor friværdi - vil imidlertid kunne se frem til en ikke alene økonomisk tryg alderdom - de vil sandsynligvis også have sparet alt for meget op."

Kan man overhovede spare for meget op?
ja det er forfærdeligt hvis man kan lave for evigt at renter og børnene skal arve noget. Du kan jo bare give dine penge til velgørenhed så.

Problemet er ikke, at de har for mange penge, men de vil have utilsigtet mange penge som pensionister. Det var ikke tanken, at de skulle have haft så mange, for så ville de have disponeret anderledes tidligere i livet.

Så her kommer antagelsen i and man skal bruge den sidste krone den dag man dør.

Når man er yngre er det ikke særlig mange penge der skaber en stor formue som pensionist, pga renters rente.

Desuden Man kan sagtens blive rig inden man går på pension, så man også får noget ud af det før pensionen.

Snydes for oplevelser nu

Vi kommer til at opleve, at en voksende gruppe pensionister som minimum vil stå med deres hus som en overformue. Og dermed er de blevet snydt for en oplevelse i form af opsparet frihed, som de kunne have nydt på et tidligere tidspunkt i livet, men som de nu ikke får brugt.

Så nu er Penge = oplevelser?
der findes ikke gode oplevelser der ikke koster penge?

Det syldes vist kun mangel på keaktivitet.

Et ægtepar med en friværdi på fem mio. kr. i nutidskroner vil således kunne have et forbrug på 17.000 kr. om måneden efter skat i 25 år. Hvis deres bolig blot er to mio. kr. værd i nutidskroner, vil de kunne have 14.000 kr. om måneden til forbrug over 25 år, når pensionen tælles med.
Og hvad så hvis de lever i 26 år mens de er friske. så skal de jo flytte ud af det hus de ikke kan betale renter på. hvor fedt er det? er valget flytte ud af hus eller lade arvinger overtage gældfrit hus, ved jeg godt hvad jeg vælger.

Hvis det er et problem at man har for stor formue så se sådan på det:
1: Man kan jo gå på pension tidligere så.
2: Vil man gerne bruge den sidste krone og så leve 5 år længere? er det så ikke bedre at dø med lidt formue.
3: Renters rente betyder at man får rigtig mange penge af sig selv hvorimod man mister indkomst ved at låne alt fordi det koster renter at låne penge. Sparer man op har man flere penge til forbrug end hvis man låner til alt.
4: Man får ikke bedre oplevelser bare fordi man smider flere penge efter dem. man kan godt have et udemærket liv uden at svinebruge penge til højre og venstre. Der er mindst lige så god en oplevels at klippe 20kr's julepynt med ens børn, som at købe 80kr's royal copenhagen messing julepynt (ja jeg har royal copen hagen julepynt købt på udsalg)

Julegave indkøb i November

Jeg har været igang med at købe julegaver i november for jeg vil ikke belaste budgettet i dec. med den slags. det er nemlig rart at have penge til overs i dec. man kan bruge til januarudslag.

Det gode ved først i november er at man faktisk kan finde ting på tilbud. Det kan betyde at vi kan give rimelig flotte gaver der koster meget lidt.
Ja vi kan ikke følge folks ønskesedler og vi man kan dårligt bytte gaverne, men det syns jeg også er lidt forkert at regne med folk gør, så kan man jo ligesågodt give folk kontanter. hvor sjovt var det lige...
Nej jeg ved godt min holdning til jul er lidt speciel. jeg gider ikke det der materialistiske noget hvor man får at vide lige præcis hvilken gave man skal give nogen. Kunne de ikke bare købe den ting selv hvis de viste de gerne ville have den.
Jeg syns det bedste ved julen er at blive overrasket af en gave, og derfor ber jeg ikke om ønskelister.

Et andet sparetip er at udnytte en hobby som julegave.
f.eks. os der tager billeder, giver billeder af børnene i familien til deres forældre og bedsteforældre. rigtigt billigt og en personlig gave de sætter pris på. Vi gjorde det sidste år og er blevet bedt om det igen i år så det var da en success.

Man kan også give folk nogle luksus madvarer som gode eddiker hvis de er til den slags. Hold øje med om tingene kommer på tilbud og slå til når de er der. man behøver ikke købe alle tingene på en gang.

Hvis du har folk i familien der er fattigere end dig selv kan du også foreslå om i ikke skal droppe julegaverne eller lave dem symbolske f.eks. 0-50kr i værdi så man finder en eller anden lille ting i Tiger. og jeg forstår heller ikke hvorfor man ikke kan give børn blyanter hvis de nu er pæne og virker?

Har du nogle andre gode råd eller meninger om mine råd, så skriv endelig.

Kun kreditforeningsgæld tilbage

I sidste uge fik vi overført 24k til min mor så vores gæld til hende er væk og vi er gældfri (udover lige kreditforeningen, bare fordi man skylder totalkredit 980.000 skal man ikke hænge sig i den slags detaljer ;-) )

Så altså vi er tilbage til det billigste af alle lån. Det føles helt godt at være gældfri :-)
Da målet iår var at ryde den slags gæld af vejen iår og min mor havde givet deadline til januar 08, er det helt godt at betale hende af i november 07.
Ikke flere kommentarer om at hvis vi er så rige, hvorfor har hun så ikke fået hendes penge... Ja det har du så nu mor :-)

Så skal jeg til at tænke over hvad næste års mål skal være...
hmmm jeg skal have forøget aktiekapitalen med 150k og jakob skal have et kørekort. Det er vist ambitiøse nok mål for næste år. Ja det har jeg jo til nytår at tænke over.
Kan i have en god dag :-)

Hvordan vælger man sit hus

Lidt i forlængelse af igår vil jeg komme med nogle ideer om hvilket hus man kan tjene mest på at købe.
Jeg betrager huset i et rent investeringsøjemed.

Igår fandt vi ud af at hvis huspriserne stiger 10% er det bedst at købe så dyrt et hus som muligt.
men idag stiger 3 mio kroners alm. huse i de større byerikke 10% for det virker som om 3 mio er smærtegrænsen for de fleste huskøbere.
Dette er ikke altid tilfældet for de billigere huse lidt længere uden for de større byer. Disse huse kan koste helt ned til det halve af hvad et hus i byen koster, så der er god plads til en stigning selvom huset ER mindre værd en et hus i byen.
Hvis du vil købe et hus uden for byerne der er undervurderet skal du kigge på følgende ting:

Valg af by:
1: Kig på byer max 25km uden for en større by - men gerne inden for en anden kommunegrænse
2: Infrastrukturen til den større dyr by skal være iorden. Hovedveje/motorveje tæt på (eller planlagt vej) og en togbane eller fornuftig offentlig transport er et stort plus.
3: Byen skal have nogle basale ting som skole, pasning af børn, indkøbsmuligheder.
4: naturområder tæt på er også et plus.
5: de gennerelle priser skal være væsentligt under prisen i den større by, så der er en prisstigning at hente.
6: der foregår nybyggeri i byen.

Valg af hus:
1: Huset skal være i forholdsvis god stand eller du skal selv kunne fixe det
2: Husets beliggenhed i byen skal være i orden - ikke togbane eller hovedvej op til soveværelsesvinduet og ikke langt uden for byen
3: huset skal ikke koste væsentligt mere end de lignende huse i området med mindre der er en RIGTIG god grund.

Hvis du kan finde en by og et hus der lever op til de fleste af disse ting er du rimelig sikker på dit hus også idag stiger i værdi, selvom resten af markedet falder.

Og 10% stigning af et billigt hus er bedre end 5% fald af et dyrt hus. og du har fordelen af en lavere husleje og derfor større flexibilitet.

Dyrt eller billigt hus

Jeg har tænkt på om det bedst kan betale sig at købe så dyrt et hus som muligt eller om et billigt hus er bedre. Så jeg syns vi skal lave beregningerne sammen:

Antagelser:
Huspriser stiger med 10% årligt (skattefrit)
Aktier stiger med 10% årligt (skatteprocent 43)
En husejer kan maximalt ligge 15.000 til betaling af hus om måneden
Kontanter: 200.000
låneudgifter kommer fra nykredit.
Ejendomsværdiskat beregnes på 70% af husets værdi.

Dyrt hus:
Pris på hus: 3.000.000 kr
Lån: afdragsfrihed fastforrentet
Netto ydelse lån: 10.700
udbetaling: 200.000
Ejendomsværdiskat: 1800 kr pr måned
I alt: 12500 pr måned
Investeres i aktier pr måned: 0 kr

Billigt Hus:
Pris på hus: 1.500.000 kr
Lån: afdragsfrihed fastforrentet
Netto ydelse lån: 4.900
udbetaling: 200.000
Ejendomsværdiskat: 900 kr pr måned
I alt: 5.800 kr pr måned
Investeres i aktier pr måned: 6700 kr


Efter 5 år:

Dyrt hus:
Pris på hus: 4.830.000 kr
Fortjeneste: 1.830.000 kr
udgifter: 750.000 kr
reel Fortjeneste: 1.080.000 kr eller: 18.000kr pr måned


Billigt hus:
Pris på hus: 2.420.000 kr
Fortjeneste: 920.000 kr
udgifter: 350.000 kr
reel Fortjeneste: 570.000 kr eller: 9500 kr pr måned
Aktie værdier ca: 460.000 kr efter skat eller: 7600 kr pr måned
ialt reel fortjeneste: 1.030.000 kr

På grund af beskatning kan vi se de billige hus faktisk giver den laveste gevindst, men det er meget lidt.
Derfor
Det giver omtrent det samme om man køber et dyrt eller billigt hus. Fordelen ved det billige hus er dog at det er en mere sikker investering, f.ek.s hvis man bliver arbejdsløs osv, men den med at det giver større prisstininger i det dyre hus holder ikke. Det giver nærmest det samme at lave investering i aktier.